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Q&A　部屋探し〜賃貸編

Q１
マンション、アパート、ハイツ、コーポ、色々あるけど、どう違うの？

A１
アパートとマンションの違いは構造にあります。主に鉄筋コンクリート造のものがマンションで、それ以外（木造など）をアパートと言います。
一般的にマンションの方が賃料が高いが、火災に強い、音が漏れにくいなどのメリットがあります。但し、物件名称がそのまま構造の種を表しているわけではないのでご注意を。
物件名に「アパートメント」という言葉が使われている鉄筋コンクリート造のマンションもあるのです。同様に、ハイツやコーポ、○□荘の「荘」などは、あくまでも名称の一部。広告などでは、構造の種類は名称と別に明示されていることもあるので確かめてみましょう。

Q２
ワンルーム、１K、１DKって何のこと？

A２
間取りの違いを表すもので、Kはキッチン、DKはダイニングキッチン。間取りは部屋数と、それ以外のスペースで表記します。例えば、１Kは１部屋＋キッチンという間取り。
６畳未満をキッチン、６畳以上１０畳未満をダイニングキッチンとしています。だから１Kより１DKが広く、１Kは２０〜２５平方メートル前後が多いのに対して、１DKでは３０平方メートル以上の物件もあります。キッチンが独立している１Kと異なり、部屋と一体なのがワンルームですが、不動産会社によって書き方が違うこともあります。広さは１８〜２０平方メートル程度が多くなっています。

Q３
専有面積ってどこの面積？

A３
室内で、契約した住人だけが自由に使える場所の面積。居室だけでなく、浴室やトイレなどの面積も含まれます（ただし、バルコニーやテラスは専有面積に含まれない）。
通常は平方メートルで表されますが、分りづらければ１．６２平方メートル＝１畳と覚えおきましょう。つまり、２０平方メートルなら１．６２平方メートルで割ると１２．３となり、全体で１２畳くらいあるという計算になります。

Q４
空き部屋ならすぐに契約できるんでしょ？

A４
賃貸住宅には入居可能日というものがあります。「その日から入居できますよ」という日のこととなります。新築なら建物の完成後、中古なら前の住人が引っ越ししたあとになります。では、空き部屋ならすぐに入居できるかというと、そうではありません。
まずは入居の申込みをして、その後に「入居審査」という、いわば入居のためのテストにパスしなければいけません。
また、入居が来春なのに早めに部屋を見つけて契約した場合は住んでなくても家賃を払う必要もあります。多少は交渉できる可能性があるのでそんな時は契約前に頼んでみましょう。

Q５
契約ってひとりでできるの？

A５
大家さんや物件によりますが、未成年や学生が賃貸住宅に入居する場合は、保護者でなければ契約できないケースもあります。また、本人が直接契約できる場合でも、連帯保証人が必要になります。連帯保証人とは、家賃滞納時に入居者に替わって家賃を支払う人にことになります。申込みの段階で、保証人の収入や本人との続柄などの申告を求められる場合が多いです。親や親戚などに、前もって頼んでおきましょう。

Q６
賃貸住宅に関し、「賃貸住宅紛争防止条例」が制定されたそうですが、どのような条例ですか？

A６
賃貸住宅紛争防止条例とは、正式には「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」のことをいい、住宅の賃貸借契約を成約させるに当たっての宅地建物取引業者の説明義務を定めたものです。このような内容の条例制定は、全国で初めてです。

Q７
条例の対象となるのは、賃貸借の目的となるすべての建物ですか？

A７
条例の対象とされているものは、専ら居住を目的とする建物についての賃貸借です。店舗、事務所の事業用建物は対象となりません。店舗と居住用併用建物も対象です。
*いわゆる「賃貸」とか「間借り」と呼ばれるものは、独立性のない建物の一部の賃貸借ですが、これについても本条例は適用されます。

Q８
賃借人の「原状回復義務」とは、何ですか？

A８
賃借人の「原状回復義務」とは、賃貸借契約の終了により、賃貸借がなかったのと同じ状態に戻すこと、すなわち賃借不動産を返還することであり、それには賃借人の故意または過失による汚損、損傷を修復することや、自ら付加した造作等を収去することを含みます。しかし、自然損耗・経年変化によるものを元通りにすることは、その中に含まれません。

Q９
「自然損耗、経年変化によるもの」とは、どのようなものですか？

A９
「自然損耗、経年変化」とは、賃貸人、賃貸借あるいは第三者の人為的な故意・過失によらない価値の減少をいいます。

Q10
紛争が多いので東京都で条例が制定されたのですが、原状回復をめぐる紛争のパターンを教えて下さい。

A10
原状回復をめぐる紛争のパターンは、大別すれば、　

・	そもそも契約でいう「原状回復」とは何をいうのか、
・	契約書の賃借人に負担させる特約が有効なのか無効なのか、
・	建物のその汚損、損耗が通常の使用によるものか、賃借人の責任（故意または過失）によるものか、

の３つです。

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貸主・借主の負担区分の一覧表（一般的例示）
これらの負担区分は一般的な例示であり、損耗等の程度によっては異なる場合があります。

部位	項目	説明	負担区分
床	畳	畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの）	貸主
	畳	畳の変色（日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）	貸主
	フローリング	フローリングのワックスがけ（物件の維持管理の意味合いが強いもの）	貸主
		フローリングの色落ち（日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）	貸主
		フローリングの色落ち（借主の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）	借主
		キャスター付きのイス等によるフローリングのキズ、へこみ	借主
	カーペット、その他	家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡	貸主
		カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ	借主
		"冷蔵庫下のサビ跡（サビの放置によるもの、壁・フローリングも同様）"	借主
		"引っ越し作業で生じたひっかきキズ（畳・フローリングも同様）"	借主
壁・天井	壁・クロス	"テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）"	貸主
		エアコン（借主所有）設置による壁のビス穴、跡	貸主
		クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）	貸主
		壁に貼ったポスターや絵画の跡	貸主
		壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張り替えは不要な程度のもの）	貸主
		壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物を掛けるために空けたもので、下地ボードの張り替えが必要な程度のもの）	借主
		たばこのヤニ（クリーニングで除去できる程度のヤニ）	貸主

部位	項目	説明	負担区分
壁・天井	壁・クロス	クーラー(借主所有）から水漏れし、放置したために壁が腐食	借主
		クーラー(貸主所有）から水漏れし、借主が放置したために壁が腐食	借主
		結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ	借主
		台所の油汚れ	借主
	天井	天井の直接付けた照明器具の跡	借主
建具・柱	ガラス	地震で破損したガラス	貸主
	ガラス	網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）	貸主
	柱等	飼育ペットによる柱等のキズ	借主
	その他	網戸の張り替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）	貸主
設備・その他	設備	設備機器の故障、使用不能（機器の耐用年限到来のもの）	貸主
		浴槽、風呂釜等の張り替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）	貸主
		日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の破損	借主
	水回り	鍵の取り替え（破損、鍵紛失のない場合	貸主
		消毒（台所、トイレ）	貸主
		ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす	借主
		風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等	借主
	居室	全体のハウスクリーニング（専門業者による、次の入居者確保のため）	貸主

※東京都発行「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」から。

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Q&A　部屋探し〜売買編

Q1
不動産の掘り出し物って本当にあるの？

A1
『掘り出し物』というものをどう考えるかによって若干違うかとは思いますが、単純に　「相場よりも“だいぶ安い物件」（もちろん欠陥住宅の意味ではありません）として考えれば『掘り出し物』は・・・あります！
世の中にはさまざまな事情で相場より安く不動産を手放す人がいます。事業に行き詰まったり、会社の資金繰りのためだったり、または競売前における「任意売却」のケースなどがあります。しかし、そのような物件を売却する売主は早く、確実に不動産を現金に換金する必要があるわけですから、即座に購入代金全額を現金で用意できるような買主でなければなりません。さらに、購入した物件に瑕疵（隠れた欠陥など）があったとしても物件購入のリスクはすべて買主が負う覚悟も必要になってきます。そしてエリアの問題、例えば「拝島駅から歩ける範囲の土地４０坪位ついた物件」と条件を付けて待っていたとしたら、希望に合う物件にめぐり合えるまで何年かかるか分りません。一般ユーザーが購入するとき、「安ければどこでもいい」ということはないでしょうから、『掘り出し物』はあったとしても、現実的に考えれば一般ユーザーが買える機会は極めて少ないという事になります。

Q2
建売住宅と建築条件付売地の違いはなんですか？

A2
建売住宅とは、売主の建売業者が建物の面積や、間取り・設備・仕様を決めて建築基準法の建築確認を行政庁から受けているものをいいます。従いまして建物の変更はできません。建築条件付売地とは、基本的には土地の売買なのですが、その土地の売買契約に売主の指定する建築会社と請負契約を結ぶ条件での契約なのです。この場合いくら気に入った土地を購入しても自分が希望するハウスメーカーや工務店で建築することはできないのです。
建物の内容については未だ決定していませんので、間取りや設備・仕様はご自分の希望のものを使うことができます。

Q3
残金支払前に入居できますか？子供の転校のことを考えるとできれば新学期が始まる前引越しをしたいと考えています。

A3
不動産の売買において多くの場合は、残代金の支払（=決済）に伴わせて所有権の移転および物件の引渡しを行います。このうち所有権の移転は特別な事情がない限り残代金の支払と同時であることが原則ですが、引渡しの日付を残代金の支払日とずらすことは実務上それほど難しいことではなく、比較的ありがちなケースです。もちろん、売主または買主どちらかの一方的な意思だけで日付を変更するのではなく、あくまでも双方の合意が前提となります。先行入居を認めるケースはほとんど買主の都合によるもので、ご質問のように子供の転校日程による場合や、これまで居住していた賃貸住宅の契約期限による場合などが該当します。また、先行入居に似た措置として、残代金の支払（所有権移転）前に買主による内装リフォームもあります。先行入居でも内装リフォームでも、その時点では購入物件が既に空家（または新築完成済み）となっていることが前提です。まだ住んでいる売主を追い出してまで「残代金の支払前に入居やリフォームをさせてくれ」というのは常識的に通用しません。

Q4
残金の支払を『よて』でと電話で言われましたが、『よて』って何のことですか？

A4
『よて』とは漢字で書けば『預手』で、銀行振出小切手（自己宛小切手）の通称『預金小切手』を略したものです。銀行が振出すわけですから信頼度が高く、現金と同様に取り扱われます。不動産の残金決済など、多額の金額をやり取りするときは、持ち運びが容易、かつ安全で、お札の枚数を数える手間も省けるため、この『預手』を使用するケースが多くなっています。

Q5
一戸建て住宅の前面道路が私道ですが公道に変えられますか？

A5
私道を公道にすることは、一定の条件に合致すれば可能です。この場合、再開発や都市計画道路（新設・拡張）による土地の買収などとは異なり、その私道を区市町村に寄付することが前提となります。このような私道の公道化のことを『私道の移管』ともいいます。問題は公道として扱うことになれば、その舗装や維持管理などの費用を自治体が負担しなければなりません。予算の中から公費（税金）を投入するわけですから、それに見合う道路でなければ「寄付を受け付けない」というのが原則です。

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